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07 de Janeiro de 2015 - CRISTIANE FERNANDES FABRIS BUILT TO SUIT NO BRASIL AGORA É LEI É verdade inafastável que o segmento imobiliário foi um dos que mais rapidamente se recuperou do tsunami econômico mundial de 2008, quando dirigimos nossos olhos especificamente ao Brasil.

É verdade inafastável que o segmento imobiliário foi um dos que mais rapidamente se recuperou do tsunami econômico mundial de 2008, quando dirigimos nossos olhos especificamente ao Brasil.

O aquecimento do setor, aliado ao (ou decorrente do) crédito farto, além de gerar fenômenos sociais inéditos – financiamento de praticamente um milhão de unidades imobiliárias no ano de 2012 e o acesso à casa própria por classes antes não contempladas, entre outras – gera ainda outros efeitos não vistos há muito neste país, como a importação de mão de obra, comprovada pela presença de haitianos nos rincões mais ermos das regiões sul e sudeste, ou ainda, o expressivo incremento na oferta de imóveis à locação.

Esta ebulição imobiliária deu espaço a novos ou incipientes negócios, como as estruturações financeiras lastreadas em imóveis ou créditos decorrentes de imóveis (Cédulas de Crédito Imobiliário, Certificados de Recebíveis Imobiliários, Letras de Câmbio Imobiliárias), fundos de investimento imobiliários (FIIs e FIDCs), e outras mais.

Na esteira deste boom do setor, uma modalidade de locação já antes praticada, porém de forma tímida, passou a ser observada mais atentamente pelos investidores imobiliários: a locação de imóveis reformados e/ou construídos sob medida, conforme a necessidade do inquilino.

Esta forma de locação denominada built to suit – construído para servir, ou ainda em tradução livre, construído sob medida – nada mais é do que um tipo de operação imobiliária na qual um investidor concorda em comprar, reformar ou construir um empreendimento imobiliário, normalmente comercial ou industrial, de acordo com a necessidade de um terceiro que irá locá-lo por um tempo mínimo de forma a garantir o retorno do investimento e a remuneração pelo uso do imóvel.

A operação é igualmente atraente para ambas as partes. Enquanto o inquilino não precisa dispor de recursos que ficam focados em seu core business para ter acesso a uma edificação que atende exatamente suas necessidades (feito sob medida), e ainda goza do benefício tributário decorrente da despesa gerada com os valores locativos pagos (ao invés de aumentar seu ativo imobilizado), o proprietário tem a garantia da justa remuneração de seu investimento por longo prazo (o tempo de duração do contrato).

É o autêntico ganha-ganha!

Entretanto, além do risco inerente a todos os negócios, duas fragilidades marcavam este tipo de operação.

A primeira residia na própria longevidade do contrato, vez que não se pode ter certeza que o inquilino, por motivos voluntários ou decorrentes do próprio risco de seu negócio, cumprirá o contrato na íntegra (o maior temor dos empreendedores nesta modalidade: a desocupação antecipada do imóvel).

A solução jurídica adequada é a estipulação de uma garantia real (alienação fiduciária ou hipoteca de um imóvel) ou ainda fidejussória (fiança, fiança bancária, seguro fiança) acoplada a uma expressiva multa contratual correspondente ao valor dos aluguéis de todo o período do contrato, descontado o período transcorrido, na hipótese de inadimplemento contratual.

Uma fragilidade despontava nesta solução: Um possível questionamento judicial da multa contratual, na medida em que a legislação brasileira (Código Civil, art. 413) impõe ao juiz o dever de reduzi-la a ponto de torná-la justa (com toda a subjetividade daí decorrente).

A segunda e outra dificuldade da operação de built to suit, era de ordem jurídica, na medida em que a legislação que regula os contratos de locação autorizava a revisão do valor do aluguel, passados três anos de locação (Lei 8.245/91, art. 19), o que permitiria ao inquilino buscar sua revisão a menor, já distante do cenário em que se deu o ajuste do valor.

E mais, qualquer cláusula contratual pela qual o inquilino renunciasse ao direito de buscar a revisão do aluguel era flagrantemente nula, também por disposição contratual (Lei 8.245/91, art. 45).

Atento a tais dificuldades, o legislador brasileiro, no apagar das luzes do ano passado, trouxe a Lei 12.744/12 dispondo sobre “locação nos contratos de construção ajustada” que, alterando dois artigos da Lei de Locações (arts. 4º e 54-A), acabou por regular a locação built to suit no Brasil.

O objetivo do legislador foi eliminar os dois elementos de insegurança deste tipo de locação, considerando como válida a cláusula que impede o inquilino de buscar a revisão judicial do valor do aluguel, e considerar como válida – e intocável pelo juiz – a multa equivalente ao valor dos aluguéis de todo o período do contrato ainda a cumprir, na hipótese de desocupação antecipada.

A salutar alteração legislativa, que agregou proteção ao empreendedor, com pouco mais de cinco meses, já produz seus esperados efeitos. Além de animar empreendedores antes receosos e dar maior visibilidade à modalidade contratual, impactou imediatamente no mercado secundário de fundos de investimento imobiliário, valorizando as cotas dos fundos que trabalham com este tipo contratual.

O ganha-ganha, ficou ainda melhor.

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