Blog

12 de Maio de 2020 - CLAUDIO SCARPETA BORGES TEMPOS DE COVID-19 E AS LOCAÇÕES COMERCIAIS

Dentre os vários setores que necessitarão de uma acomodação jurídica em razão da pandemia de COVID-19, está o imobiliário, e dentro deste, os locadores e inquilinos comerciais e industriais.

 

Muito se tem falado sobre o instituto que, muito embora milenar (os romanos – no período clássico -  já tratavam o damnum fatale para regular os efeitos jurídicos das ações dos piratas), tem aplicação apenas pontual nos tribunais, principalmente em situações envolvendo eventos naturais como vendavais, inundações, entre outros...

 

Sim, estamos falando do caso fortuito ou força maior, que tem sua previsão no direito brasileiro no art. 393, do Código Civil que transcrevemos, a seguir: 

 

Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.

Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

 

Coube aos doutrinadores distinguir o caso fortuito da força maior, não havendo unanimidade nos conceitos. Entretanto, há entre muitos, uma distinção básica: Um seria reconhecido na presença de eventos naturais, Act of God, e o outro quando houvesse intervenção humana, o Ato do Rei (ou Princípe).

 

Seja um ou seja outro, o fato é que estamos, evidentemente, diante de um cenário em que se aplica o art. 393, seja pelo Ato de Deus (o aparecimento do novo vírus), seja pelo lockdown imposto pelo governo brasileiro, a exemplo de outras nações.

E não são necessários poderes oraculares para se antever a severa crise econômica que se avizinha, fruto da interrupção que estamos sendo obrigados a vivenciar.

 

Exatamente por tal motivo, no mundo das locações, as movimentações já começaram no sentido de ajustar o aluguel dos imóveis comerciais à atual realidade.

 

Os locatários, embasados exatamente no caso fortuito do art. 393 do Código Civli estão alegando aos proprietários que o aluguel referente ao período em que foram forçados a permanecerem fechados, não é devido.

 

Entretanto, a leitura do referido artigo não diz isto! O art. 393 do Código Civil fala em ausência de responsabilidade por prejuízos e não isenção de obrigação.

 

Dito de outro modo, o dispositivo legal em análise não dispensa o devedor de cumprir sua obrigação, apenas o dispensa dos prejuízos decorrentes de eventual descumprimento.

 

Transportemos esta ideia para a locação: O COVID-19 (seja entendido como caso fortuito ou de força maior), não isenta o inquilino do pagamento do aluguel, mas sim apenas e tão somente das multas e demais encargos moratórios decorrentes do eventual inadimplemento.

 

Sim, porque precisamos lembrar que o conceito de mora é o atraso culposo na forma da combinação dos arts. 394 e 396, ambos do Código Civil.

 

Também não é difícil aferir que os “prejuízos” compõem as perdas e danos, estratificadas no art. 402 que, por sua vez, estão, normalmente,  pré-fixadas nos contratos de locação, através de multa contratual (arts. 408 e seguintes).

 

Examinando rapidamente estes conceitos, verifica-se que a multa contratual, além de outros encargos de mora são indevidos pelo inquilino, em razão da aplicação das hipóteses de caso fortuito ou de força maior.

 

Entretanto, não se pode dizer o mesmo do aluguel, uma vez que este é obrigação e não “prejuízo”.

 

Como reforço argumentativo, vale observar a única sinalização legislativa acerca do problemas dos alugueis comerciais, que ainda se encontra em projeto de lei, que recebeu o n° 1.179/2020, apresentado pelo Senador Antônio Anastasia, elaborado em colaboração com um grupo de juristas especialistas em direito privado (diz-se que com importante participação do presidente do STF, Ministro Dias Toffoli), que deverá ser conhecido com RJET – Regime Jurídico Emergencial e Transitório das Relações Jurídicas de Direito Privado.

 

O mencionado projeto de lei dispõe, sobre as locações comerciais, em seu art. 9º, para dispor, única e especificamente que, ficam suspensas as liminares de despejo por falta de pagamento até 31 de dezembro de 2020, verbis

 

Art. 9º Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020.

§ 1° O disposto no caput deste artigo aplica-se apenas às ações ajuizadas a partir de 20 de março de 2020.

§ 2° É assegurado o direito de retomada do imóvel nas hipóteses previstas no art. 47, incisos I, II, III e IV da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, não se aplicando a tais hipóteses as restrições do caput.

 

Qual o recado que o Projeto de Lei encaminha aos locadores e locatários de imóveis comerciais? 

 

Não se consegue ver outra sinalização senão a de que os locatários tem até o final do ano para equacionarem (seja pagando, seja através de acordo – transação) os valores eventualmente não pagos, caso contrário estarão sujeitos ao despejo, inclusive liminar, nas hipóteses em que a lei autoriza.

 

Sem isenções, descontos ou mesmo dispensa de encargos moratórios...

 

Como argumento final ao que se defende, vale uma última notícia: O art. 10 do mesmo Projeto de Lei falava em suspensão de alugueis especificamente para as locações residenciais.

 

A proposta durou pouco mais de 48 horas, sendo fulminada pelo próprio Senado Federal, conforme notícia publicada em seu site (https://www12.senado.leg.br/noticias/materias/2020/04/03/senado-aprova-novas-regras-transitorias-de-direito-civil-e-de-locacao-de-imoveis).

 

Significa dizer que, mesmo para a parcela mais sensível da sociedade, aquelas que estão sujeitas ao regime da locação residencial, o legislador não admitiu a suspensão de alugueis durante o período de quarentena, não havendo nada que justifique sua aplicação na área comercial ou industrial.

 

Este breve comentário é escrito no dia 06/04/2020, estando, obviamente, sujeito às modificações que estão acontecendo diariamente em razão da crise sanitária em que vivemos.

 

Saúde a todos.

 

CLAUDIO SCARPETA BORGES, advogado da Borges & Bittencourt Advogados Associados

 

Voltar